Чем больше пишешь отзывов о дачных поселках в Московской области, тем отчетливее понимаешь, что за каждым из проектов стоит какая-то история. И если тебе нечего больше сказать, кроме как про генплан и качество стен, то лучше не пиши. Ты ничего не понял.
С КП Руза Фэмили Парк разбираться было интересно и, как мне кажется, удалось что-то найти и понять.
Прежде чем писать дальше, хотел сказать спасибо читателям, которые попросили помочь с оценкой поселка и выбором участка в КП Руза Фэмили Парк. Это они вытащили меня из «строительной текучки» и тем самым помогли написать этот отзыв.
ОТЗЫВ О РУЗА ФЭМИЛИ ПАРК – элитном поселке на новой риге
Так как ехал в качестве эксперта, то перед поездкой пришлось облазить весь сайт застройщика КМД Девелопмент и форумы о новорижских поселках.
Коротко о поселке и его расположении
КП Руза Фэмили Парк расположен на Новорижском шоссе в районе деревни Рождествено/Андрейково.
Привязка к Новой Риге, на мой взгляд, верная – это самый быстрый путь из Москвы. Альтернативой может быть еще Волоколамское шоссе.
Руза Фэмили – большой дачный поселок в Московской области, особенно с учетом новых территорий (около 500 участков от 10 до 40 соток).
В округе преобладают леса и поля с не слишком плотной малоэтажной застройкой.
Местность пересеченная с вкраплением ручьев и низин. Леса в округе преимущественно еловые.
Поселок достаточно удален от всех напряженных дорог. Новорижское шоссе находится на расстоянии 1.9 км. Должно быть тихо.
Ничего загрязняющего рядом не обнаружил. Самое «техногенное» – это радиолокационные поля МО РФ. Но они достаточно далеко (в 4 км у поселка Восход), так что стоит больше переживать об излучении ближайшей вышки сотовой связи.
… про благоустройство территории КП Руза Фэмили Парк
Застройщик, предлагающий купить элитный загородный дом в Подмосковье, везде указывает, что «экстра» благоустройство – это ключевое преимущество поселка.
На сайте поселка вы найдете много фотографий и аэрофотосъемку территории с ретроспективой на 2011-2016 гг.
Если ориентироваться на фотографии, то благоустройство территории просто впечатляет.
В сегменте Руза Фэмили Парк ничего подобного до этого не встречал. Только проекты Villagio, но это следующий ценовой уровень.
Цветы, каскадные ручьи, запруды – все очень красиво. Захотелось вживую летом посмотреть на это.
Широкие дороги с хорошей подушкой – большой плюс в поселке размера Руза Фэмили.
Единый стиль застройки загородных домов на Новорижском шоссе – явный «пунктик» у девелопера. Далеко не всем удается удержать собственников в определенных архитектурных рамках. В Руза Фэмили Парк вполне справляются.
Во всех этих картинках поразило стремление аккуратно и педантично обустроить и разнообразить территорию поселка. Вложены очень приличные инвестиции: и финансовые, и интеллектуальные.
Прямо потянуло на романтику и захотелось сказать ребятам перед поездкой, что это тот случай, когда «делают для себя».
Единственный вопрос, который тут же возник: «А экономика у проекта откуда берется?»
Столько закопали в развитие и рекламу готовых домов на Новой Риге всего за 5 лет, и при этом остались ресурсы на дальнейшее расширение. Одних заборов фундаментальных километров 30 построено. Очень странно.
… про Генплан поселка Руза Фэмили Парк
Территория поселка разделена на 4 квартала: Руза Фэмили Парк, Королевский лес, Золотая рыбка и МЕРС Фэмили Парк.
На сайте поселка генплан какой-то очень скучный. Стороннему наблюдателю разобраться самостоятельно, где какие кварталы, абсолютно невозможно.
А между тем, прежде чем купить участок земли на Новой Риге, понимать это важно, так как степень готовности инфраструктуры, ее разнообразие, заселенность и стоимость земли на разных территориях поселка существенно отличаются.
Заполним же этот пробел.
Первая очередь застройки – это кварталы Руза Фэмили Парк и Королевский лес.
прим. ДНП «Руза — КМД» зарегистрирован 21 февраля 2011 года
ДНП «Королевский лес» 14 февраля 2013 года
Границу между Парком и Лесом так на 100% и не определил, как ни старался.
У меня получилась следующая картинка. Было два земельных участка: поле и лесная зона, переведенные под дачное строительство.
Сначала стали обустраивать поле, которое назвали Руза Фэмили Парк, а через год принялись строить дачи под ключ на Новорижском шоссе на участке с лесными деревьями – Королевский лес.
Почему ельник решили величать Королевским лесом, бог его знает. Намеки на фамилию застройщика продавцом были категорически отвергнуты.
Кстати, только в Королевском лесу можно строить каменные дома без обязательной обшивки имитацией бруса.
В остальных кварталах внешне дом обязан выглядеть, как построенный из бруса.
В 2014 году поселок расширился, и добавилась территория Золотая рыбка.
С названием квартала все просто. Это часть поселка, которая своими границами напоминает рыбку, плюс небольшой кусочек лесополосы.
Чуть позже, в середине 2015, была добавлена еще одна территория – квартал МЕРС Фэмили Парк.
Она сейчас активно благоустраивается, и скоро там можно будет купить участок по Новой Риге.
Почему Мерс Парк, попробуйте догадаться сами. На схеме оставил подсказку.
… про участки в поселке
Участки предлагаются достаточно большие: минимальное по площади предложение – 10-12 соток, и это, скорее, исключения.
Сведя на общем плане кварталы, обратил внимание, что самая интересная территория у Руза Фэмили Парка и Королевского леса. Там много дорожек, обустроены каналы и большая запруда.
Чуть попроще в Золотой Рыбке, а еще ближе к стилю минимализм в МЕРС парке. Там только участки первой линии со 106 по 16 примыкают к парковой зоне, остальные – просто застройка и дороги.
Еще на аэрофотосъемке 2016 г. видно, что будущее озеро на внешней границе квартала Золотая рыбка пока находится в своем первозданном виде, однако активная продажа участков с домами по Новорижскому шоссе уже ведется.
По документам вся земля в поселке, включая дороги и пруды, переведена под дачное строительство.
Все участки свободны от залогов и обременений (исключение: в МЕРС Парке земля под дорогами, она в залоге).
Ко всем участкам по границе будут подведены: электричество, газ, водопровод и ливнево-дренажная канализация. Прокладка по участку в стоимость земли не входит, поэтому купить участок с коммуникациями в Новой Риге можно после дополнительных работ по обустройству.
… про каналы и пруды
Идея с каналами мне очень понравилась. Это и вопросы с сыростью участков решает, и ложбины обустроены, и просто очень красиво.
Если посмотреть на старые космические снимки, то видно, что все каналы и запруды в поселке были сделаны путем облагораживания ранее существовавших ручейков и заросших болотин.
А это означает, что ландшафт имеет уклон к этим протокам, и более высокие участки расположены посередине между протоками.
P.S. Мое мнение – более высокий участок удобнее для проживания. Меньше проблем с талой и дождевой водой. Летом под вечер теплее. Меньше туманов. Меньше комаров, чем в случае с земельными участками у реки.
Что говорят в интернете про Руза Фэмили Парк
Первый раз столкнулся с тем, что на форумах нет вообще ничего в дополнение к официальной информации.
Т.е. куча однотипных текстов про то, как долго думали, спорили, решались и купили, присутствует. А вот текстов от гневных троллей, которым недодали колбасы, нет вообще. Какое-либо общение жителей на форумах отсутствует. А значит, никаких тонких деталей, на которые стоит обратить внимание, вы там не найдете.
Самой информативной, как ни странно, оказалась официальная страница поселка в ВК vk.com/ruza_family_park. Рекомендую, там для внимательного читателя о готовых домах под ключ в Подмосковье заметно больше написано, чем на сайте и форумах поселка.
P.S. В конце концов таки нашел в кэше Яндекса остатки заблокированного блога борцов с ДНП Руза-КМД ruzafamily-park.livejournal.com, но оказалась банальная скукота. Цитировать нет смысла. Единственно, там отыскался ответ про форум жителей. Он, оказывается, был на сайте застройщика, но из-за постоянных склок его заблокировали.
Почти на 100% уверен, что форум забанили благодаря усилиям автора этого журнала в ЖЖ. Жаль, много вопросов можно снять заранее, просто просмотрев форум и спросив активных участников.
Результаты поездки по КП Руза Фэмили Парк
К сожалению, зимой во всей красе поселок рассмотреть возможности, очевидно, нет.
Но могу сказать, что дороги все были вычищены. Проехать без проблем получилось по всей территории, хотя снега навалило более чем достаточно.
Для просмотра участков перед тем, как купить дом на Новой Риге под ключ, лучше предварительно вооружиться картами и проработать, что будете смотреть.
Дело в том, что участки и дороги специально организованы так, что у вас перекрывается обзор, и сложно сориентироваться. Вы очень быстро потеряете суть того, что просматриваете. Особенно сейчас, когда все заметено снегом.
P.S. В будущем отсутствие прямых линий и перекрытие обзора – несомненный плюс, т.к. в большом поселке вы не будете замечать его размеров.
Заехали в Мерс Парк и Золотую рыбку. В Мерс Парке пока что-то смотреть сложно, но продажа земельных участков на Новой Риге уже ведется.
Прошлись вдоль одного из прудов. Под снегом выглядел, как настоящий пруд.
Из домов, которые строят аккредитованные подрядчики, понравились работы ГК Русский запад. Один строящийся в лесной зоне, который смогли посмотреть внутри, так вообще очень прилично сделан.
Вместе с тем много домов построено по стандартным проектам, довольно однообразных.
Выбирались они, на мой взгляд, исходя из ограничений бюджета.
Как при таком «минимализме» люди пережили обязательные крыши из композитной черепицы BRAAS, непонятно. Видимо, долго и усиленно ругались, когда увидели смету на крышу.
Еще из смешного в ходе просмотра запомнился, конечно, «маркетинговый» лес на границе Золотой рыбки, который скорее хмызняк и заросли березняка. Но здесь такое дело: продавец занимается продажей дачных домов, и в его исполнении заросли обязаны быть лесом. Иначе это не продавец.
Ресторан работал, и все было на удивление вкусно. Рекомендую сразу запланировать время при поездке на «поесть» в ресторане и обсудить свежие ощущения.
Собственно, все, что получилось узнать в дополнение к собранному перед поездкой. Время при просмотрах участков идет очень быстро.
Условия покупки участка и платежи за содержание поселка
Под конец просмотра решили узнать, как купить участок в Подмосковье возле реки. Попросили документы на покупку участка в квартале Золотая Рыбка и проект договора с управляющей компанией, которые нам и прислали на следующий день.
Вот здесь-таки нашел ответ, откуда берется экономика проекта. Хоть что-то понятно стало.
Договор покупки участка, кстати, совсем простой, там читать вообще нечего. Гораздо интереснее договор с управляющей компанией и условия строительства в поселке.
Рекомендую вам, если решите купить дом на Новорижском шоссе под ключ, читать все бумаги очень внимательно. Там все написано конкретно.
Требования нормальные. Хотите, чтобы было красиво, – надо оплачивать содержание и развитие.
Но т.к. при просмотре участков нам вообще даже не намекнули на существующую систему, то сделаю это сам. Перечислю моменты, на которые я бы рекомендовал в договоре с УК обратить внимание:
1. Кроме ежемесячных платежей есть еще обязательные целевые и ежеквартальные. В дополнение, в договорах на поставку ресурсов прописаны платежи на содержание сетей и их ремонт.
К примеру, ранее уже собирали целевые взносы на организацию поста охраны. Таким образом могут и на строительство школы собрать принудительно. Неплохо бы при подписании договора о продаже земельных участков на Новорижском шоссе конкретизировать цели, на которые могут с вас требовать взносы, и максимальный размер взноса.
2. У поселка большая общественная территория, которая должна быть передана в долгосрочную аренду жителям. Продавец сказала, что будет копеечная аренда. Сильно сомневаюсь.
Практически вся земля там под дачное строительство. И под дорогами, и под прудами. Это около 50 га. Годовой налог по минимуму будет 1,5-2 млн рублей. Понятно, что в стоимость аренды это будет включено. Еще есть оборудование и объекты инфраструктуры, которое тоже облагается налогами.
3. Заборы вокруг участков строго регламентированы. Единый стиль. Забор в стоимость участка не входит, покупатель обязан его построить за свой счет. Забор добротный, а значит, стоит денег.
Для понимания: у участка 13,5 соток периметр около 140-150 метров. При цене 10 тыс. за метр общая стоимость составит более 1 млн руб. Поэтому у готового дачного дома под ключ цена будет соответствующая.
Строить забор может только аккредитованный застройщик.
4. Пропуска постоянные выдаются только владельцам участка и их родственникам. Строители могут получить пропуск только при условии аренды вагончика в строительном городке.
Там много чего про стройку написано, чего нельзя. Так что, подбирая участок, также приценитесь у аккредитованных строителей, а лучше сразу же договор подряда с покупкой подпишите.
На строительство своими силами накладывается много ограничений, я бы не стал пробовать.
5. Посадка дома строго регламентирована. Красная линия – 7.5 метров от фасадного забора. Плюс жесткие требования противопожарных отступов.
В итоге на участке в 12-15 соток дом будет стоять однозначно посередине. Учитывайте это при выборе участка и готового дома под ключ на Новой Риге.
6. Центральной канализации нет. Сброс очищенных стоков осуществляется в ливнево-дренажную канализацию. Собственник обязан установить септик типа ТОПАЗ. Сам он это сделать не может, обязан нанять аккредитованную компанию. Чистить обязан септик раз в 4 месяца, делать это может только аккредитованная компания. Уточните сколько это счастье стоит.
7. Так и не понял по ливневой канализации. В день можно сбросить не более 3 м3 с участка. А если ливень? И из документов непонятно: а счетчик на входе в ливневку ставить надо?
Если читать буквально, то о продаже земельных участков в Новорижском с дренажем можно забыть. Но могу ошибаться.
8. Строгие правила по уходу за участком. Косить. Убирать. Не жечь и т.п. Штрафы внушительные за нарушения. Да и вообще, много за что штраф.
Читайте документы, не ленитесь. Я мог много чего и пропустить.
Еще хочу заметить, что это условия для участка в Золотой рыбке, но в Руза Фэмили и Королевском лесу уже сложившиеся ДНП. Там уточняйте порядок, возможно, придется вступать в ДНП и платить содержательный взнос.
На этом вроде бы все, на что обратил внимание. Надеюсь будет полезным для тех, кто решил купить дом (участок) на берегу реки в Руза Фэмили Парк.
Статья блогера Max Grushan.