В развитых странах давно стали привычными поселки для пенсионеров, или, как принято говорить, недвижимость формата «55 плюс». В России об этом пока даже не думают.
К этому возрастному порогу приближается поколение, которое начинало свою трудовую деятельность в 1990-е гг. Вариантов организации жизни после ухода с работы в России немного. Самый распространенный – оставаться в том же месте и на тех же условиях, что и ранее. Если поддержки ждать неоткуда, пенсионеры переезжают в дом престарелых. Более привлекательная альтернатива – переезд за город на дачу или в коттедж. Четвертый вариант – покупка зарубежной недвижимости. Например, в Болгарии цены на жилье в несколько раз ниже, чем где-нибудь в Краснодарском крае.
В России пенсионный возраст для женщин составляет 55 лет, для мужчин – 60 лет. Для сравнения: в Германии мужчины и женщины выходят на пенсию в 67 лет, в Японии – в 70. Пенсионеров в странах Европы примерно 20–25% общей численности населения, их ряды растут со скоростью 2% в год. В России на начало 2011 г. насчитывалось 36 млн пенсионеров (25%). Средняя продолжительность жизни – 16 лет: 13 для мужчин и 23 года для женщин. На нужды пенсионеров в России направляется государством 8,6% ВВП (в Австралии – 20%, в Японии – 22%, в Австрии – 28%). В нашей стране пенсионеру приходится надеяться в основном на себя и родственников, а значит, открывается простор для коммерческих проектов.
Богатая идея
Около 50 лет тому назад в штате Аризона (США)строительная корпорация, принадлежащая Делберту Уэббу, получила права на застройку заброшенного хлопкового поля неподалеку от столицы штата – г. Феникса. Поначалу Дел Уэбб планировал строить коттеджи, но вскоре понял, что рынок уже затоварен подобным предложением. И тогда Уэббу, которому на тот момент самому было 70 лет, пришла в голову идея ввести возрастной ценз для покупателей – не моложе 55 лет. Строя поселок в пустыне, он решил привлечь клиентов созданием достойного образа жизни. Он сформулировал набор требований к домам и самому поселку, обозначил минимально необходимый уровень инфраструктуры (инженерной, транспортной, медицинской и социальной) и провел масштабную рекламную кампанию. Он пригласил всех желающих лично приехать на место и ознакомиться с проектом в канун Рождества 1960 г. Уэбб предполагал, что приедет не более 2000 человек. Приехало 10 000. В следующие три месяца стройплощадку посетило еще около 100 000 человек. Только в январе 1960 г. корпорация Уэбба заключила более 400 контрактов на строительство, а всего в течение первого года – свыше 2000. Сейчас этот поселок, названный Сан-сити, насчитывает 25 000 домовладений, там проживает около 50 000 пенсионеров, которые создают еще 8000 рабочих мест. Корпорация построила и управляет поселками для пенсионеров в 20 штатах США. Чистая прибыль компании от строительства и управления составила более $3 млрд за 40 лет в ценах 2000 г. при норме прибыли 20%.
Видя успех данного предприятия, другие девелоперские компании взялись за подобные проекты. Так, в 1961 г. Гарольд Шварц приступил к строительству поселка Villages Fl во Флориде. Сейчас поселок насчитывает 75 000 домовладений и в нем обитает около 150 000 человек. Всего на данный момент в США в поселках «55 плюс» проживает около 3 млн человек (6–7% от общего числа пенсионеров).
Инициативу подхватили другие страны. К концу 2008 г. в Великобритании насчитывалось около 80 поселков, в Новой Зеландии – около 350, в Австралии – 800. В Западной Европе поселки для пенсионеров распространены меньше, хотя они есть в Германии, Австрии и Дании. Статистика показывает, что число обитателей практически не меняется от страны к стране и составляет 5–6% от общего числа пенсионеров. Получается, что в России целевая аудитория – около 1,8 млн человек.
Жизнь бурлит
Архитектура комплексов может быть весьма разнообразна. Например, в Японии, где существует дефицит земли, пенсионерам предлагают многоэтажные многоквартирные дома со встроенными медицинскими, культурно-досуговыми центрами, ресторанами.
Качество жизни пожилых людей обеспечено определенным набором общественных помещений – поликлиники, больницы, клубы, гостиницы, спортивные сооружения – и профессиональной работой управляющих компаний, которые заботятся о круглосуточном медицинском обслуживании, организации культурных мероприятий и т. д. Обычно есть культурный центр, который организует досуг. Как правило, такой центр приглашает на встречи с различными знаменитостями, в том числе и прошлых лет. Общественные «ассоциации поселков» обеспечивают связь с законодателями страны, сертификацию новых поселений и управляющих компаний, обмен опытом. Проводятся конференции, выпускаются журналы и газеты.
Многие страны, озабоченные социальными проблемами старшего поколения, принимают активное участие в становлении подобных поселений. Благодаря такому подходу активные пенсионеры (до 75 лет) возвращаются в экономическую и общественную жизнь. Развивается соответствующий бизнес, вовлекая в строительство и эксплуатацию частные средства пенсионеров и их родственников.
Молодым пенсионерам
Поселки для пенсионеров ориентированы на младший пенсионный возраст (55–75 лет) и средний достаток покупателей. Здесь невозможна атмосфера роскоши. Жителю такого поселка для комфортного проживания требуется не так уж много. Эти люди получают удовольствие от занятий спортом, общения, творчества, ухода за цветником или садом, заботы о животных. Большинство жилых домов в поселках «55 плюс» выглядит скромно, даже аскетично. Стоимость домовладения в Villages Fl не превышает $50 000 (1,5 млн руб.), что немного для США.
Дети, внуки или друзья пожилых жителей поселка могут гостить у них, но не более трех месяцев в году. Такого рода ограничения никак не прописаны (в законодательстве большинства стран такие ограничения рассматриваются как дискриминация), но разработаны и действуют вполне легальные варианты, чтобы обеспечить проживание людей определенной возрастной группы.
Домовладение, как правило, оформляется в долевую собственность, где до 75% долей принадлежит жителю поселка, а 25% – управляющей компании. Это как раз тот случай, когда успех или провал проекта практически полностью зависит от управляющей компании. Владелец может продать или подарить свою долю, может оформить ее в качестве банковского залога, но жить в ней до достижения 55 лет он не может – за этим следит УК. Молодой наследник может продать или заложить дом, но правила относительно проживания он изменить не может.
Сложившийся опыт и расчеты показывают, что нулевой рентабельности соответствует уровень ежемесячных платежей (за обслуживание, коммунальные и дополнительные услуги) примерно 700 руб. в сутки, или 21 000 руб. в месяц. При ежемесячных платежах на уровне 45 000 руб. в месяц рентабельность составляет 23%. Любопытно, что в государственных домах престарелых уровень расходов на содержание постояльцев соответствует тем же цифрам, что дает возможность коммерческим проектам поселков «за 55» взять на себя обслуживание пенсионеров вместе с полагающимся финансированием. Источником этих платежей могут выступать личные доходы самого пенсионера (пенсия и/или иные доходы) либо же средства, поступающие от управления другой недвижимостью этого пенсионера, например его квартирой. Как правило, управление квартирой также берет на себя УК, сдавая ее в аренду или продав, по согласованию с владельцем, и из этих средств обеспечивая ежемесячные платежи.
Действительность и перспективы
В России существуют относительно успешные социальные проекты, которые делались на средства бюджета. Например, созданный в 2004 г. поселок на 38 домов в Саратовской области, где дома стоили $53 000. В станице Черноморской Краснодарского края построен бюджетный коттеджный поселок на 70 человек, на окраине с. Агинского Красноярского края появился микрорайон – дома на двух человек для 120 ветеранов. В социальном плане это один из наиболее привлекательных и разумных проектов такого формата в России.
В 2007 г. был разработан проект «Газпрома» в пос. Хрустали Калужской области, но он так и остался на бумаге. Поселок компании SIB в пригороде Петербурга Павловске реализуется совместно с сетью клиник «Скандинавия». Сейчас он находится в стадии рабочего проектирования.
Николай Вечер
В нашем дачном поселке, расположенном на Новорижском шоссе мы всегда рады пенсионерам. Ознакомится с проектами можно ну нас на сайте: Mamoshino.com